بازآفرینی بافت فرسوده انقلابی در اقتصاد ابهر

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی «موج‌رسا»؛ بافت‌های فرسوده، به نوعی نمایانگر تاریخ و فرهنگ هر شهر هستند، اما در عین حال می‌توانند به کانونی برای مشکلات اجتماعی، اقتصادی و زیست‌محیطی تبدیل شوند. ساکنان این مناطق معمولاً با چالش‌هایی نظیر دسترسی محدود به خدمات عمومی، امنیت پایین و فقدان امکانات تفریحی و فرهنگی مواجه‌اند. 

بیشتر بخوانید

• معرفی ۴۵۲ واحد مسکونی بازآفرینی به بانک
• حرکت لاک‌پشتی طرح بازآفرینی در ابهر

از سوی دیگر، نوسازی و بهبود این بافت‌ها می‌تواند فرصتی برای احیاء هویت شهری و ارتقاء کیفیت زندگی ساکنان باشد. طرح‌های بازآفرینی شهری، که شامل نوسازی زیرساخت‌ها، بهبود فضاهای عمومی و ایجاد امکانات جدید است، می‌توانند به احیاء این مناطق کمک کنند. 

توجه به نظرات و نیازهای ساکنان این مناطق در فرآیند نوسازی بسیار حائز اهمیت است. مشارکت جامعه محلی در تصمیم‌گیری‌ها نه‌تنها باعث افزایش حس تعلق و مسئولیت‌پذیری می‌شود، بلکه می‌تواند به شناسایی دقیق‌تر نیازها و اولویت‌ها کمک کند.

 با توجه به اهمیت بافت‌های فرسوده در سیمای شهری و تأثیر آن بر کیفیت زندگی ساکنان، لازم است که برنامه‌ریزی‌های دقیقی برای نوسازی و بازآفرینی این مناطق انجام شود تا شهرها بتوانند همچنان به عنوان موجوداتی زنده و پویا به حیات خود ادامه دهند.

بازآفرینی بافت فرسوده تنها یک پروژه کالبدی نیست، بلکه یک استراتژی توسعه اقتصادی است که با فعال‌سازی ظرفیت‌های نهفته شهرها، می‌تواند به رشد پایدار شهری بی‌انجامد. موفقیت این طرح‌ها نیازمند همکاری بین دولت، بخش خصوصی و مردم است تا همزمان با حفظ هویت تاریخی، چرخه اقتصاد شهری را نیز متحول کند.

بازآفرینی شهری معجزه اقتصادی با سود بالا

محسن برجی، کارشناس ارشد مدیریت شهری در گفتگو با خبرنگار موج‌رسا به رابطه بافت فرسوده و بازآفرینی در شهرها و ارتباط آن با اقتصاد اشاره کرد و گفت: در کشور بافت‌های فرسوده شهری که نیاز به بازآفرینی در شهرها دارند، در کل کشور حدود ۱۵۰ هزار هکتار است که به‌طور میانگین و متوسط هر شهر بالای ۱۰۰ هزار نفر در ایران حدود ۱۰۰ هکتار و به بالا بافت فرسوده دارد.

وی با بیان اینکه مساحت بافت‌های فرسوده‌ای که نیاز به بازآفرینی شهری دارند به کل مساحت شهر حدود ۲۰ درصد است، افزود: حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری که معادل ۲۲ تا ۲۵میلیون نفر در این بافت‌ها هستند که نیاز است که بازآفرینی شهری در این قسمت‌ها انجام شود.

کارشناس ارشد مدیریت شهری خاطرنشان کرد: در هر هکتار اگر مساحت زمین‌های مسکونی برای ساخت را ۲۰۰ متر در نظر بگیریم و هر قطعه هم به‌صورت چهار طبقه و مساحت هر آپارتمان هم حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ متر در نظر گرفته شود، تقریباً ۱۸۰ واحد مسکونی یا آپارتمانی در هر هکتار با احتساب معابر و مشاعات امکان ساخت وجود دارد.

وی اظهار داشت: اگر یک قطعه زمین در بافت فرسوده ساخته شود درصد سود حاصل از افزایش ارزش دارایی این در تمام شهرهای ایران به طور متوسط و عادی حداقل ۳۵ درصد خواهد بود و ارزش هر هکتار املاک بازآفرینی شده بر اساس معیارهای گفته شده در شهرهای کوچک هم بیش از یک هزار میلیارد تومان ارزش دارد و این کم‌ترین رقم است‌.

برجی خاطرنشان کرد: براساس مطالعات انجام شده به ازای هر ۱۰۰ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های نوسازی شهری حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ فرصت شغلی مستقیم و غیرمستقیم ایجاد می‌شود و در هر هکتار حداقل یک هزار نفر فرصت شغلی مستقیم و غیرمستقیم را می‌توانند داشته باشند.

وی با اشاره به اینکه بازآفرینی بافت‌های فرسوده با تأثیر بلندمدت خود منجر به رونق اقتصادی مناطق، افزایش ارزش املاک، بهبود کیفیت زندگی ساکنان و جذب سرمایه‌گذاری جدید می‌شود، تصریح کرد: به‌طور متوسط در شهرهایی که جمعیت آن حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ هزار نفر است، گردش اقتصادی، مالی یا ارزش دارایی بازآفرینی شده در دو سال این شهر حداقل ۵۰ برابر جمع کل بودجه دو ساله شهرداری آن شهر خواهد بود.

کارشناس ارشد مدیریت شهری با توضیح اینکه راهکارهایی هم وجود دارد که سود حاصل از افزایش ارزش دارایی‌ها در شهرها از ۳۵ درصد به ۱۰۰ درصد هم افزایش پیدا کند، متذکر شد: این موضوع به شرط برنامه‌ریزی دقیق، مشارکت مردم، علمی بودن برنامه، رفع ابهام‌ها در مسئله بازآفرینی قابل انجام خواهد بود.

وی به راهکار عملی برای ایجاد ارزش افزوده بیش‌تر در بافت‌های فرسوده که نیاز به بازآفرینی دارند اشاره کرد و بیان داشت: ایجاد سود حاصل از افزایش دارایی‌ها به بالاتر از ۳۵ درصد تا ۱۰۰ درصد می‌توانیم انجام دهیم که نیازمند بازآفرینی هوشمند و با تدبیر است، اولین کاری که باید انجام دهیم مکان و نقطه‌ای است که برای بازآفرینی انتخاب می‌کنیم، این مکان باید دسترسی خوب، قیمت زمین پایین بوده و قیمت رشد نکرده باشد، مردم محله حاضر به همکاری باشند و ظرفیت ایجاد ارزش افزوده در آن منطقه وجود داشته باشد.

برجی به ویژگی‌های دیگر مکان منتخب برای بازآفرینی اشاره کرد و یادآور شد: باید تراکم‌های تشویقی و خوب از مدیریت شهری به این نقطه اختصاص پیدا کرده باشد و طراحی خاص و باکیفیت اما کم‌هزینه یعنی طراحی هوشمند، نمای خاص با هزینه مناسب و مصالح بادوام و اقتصادی و زیبا باید در نظر گرفته شود و یکی از کارهای بسیار مهم این است که ما باید برند را بفروشیم نه آپارتمان را، یعنی فروش برند باید اتفاق بیفتد، یعنی ایجاد برند مناسب از بابت اسم پروژه تبلیغات، امکانات، ایجاد تور مجازی و انتقال حس خوب برای فروش این آپارتمان ها باید اتفاق بیفتد.

وی عنوان کرد: یکی دیگر از امکاناتی که باید در این آپارتمان‌ها وجود داشته باشد، ایجاد امکانات خدماتی و رفاهی برای این پروژه‌ها است، مانند گارانتی کردن آپارتمان یعنی تعهد تولید‌کننده یا فروشنده به کیفیت محصول یا خدمات است، مثلا در شیرآلات در و پنجره، سیستم گرمایشی و سرمایشی برای مدت مشخصی مثلا دو سال تعهد رایگان برای رفع عیب داشته باشد و ویژگی بعدی وارانتی است، یعنی خدمات بلند‌مدت با پشتیبانی باید اتفاق بیفتد و ساختمان خدمات و پشتیبانی داشته باشد و خریدار هر لحظه بتواند از آن استفاده کند.

این کارشناس ارشد مدیریت شهری به وجود مراکز خدماتی و رفاهی مرتبط با زندگی روزمره که نیازهای اولیه زندگی را فراهم کند اشاره کرد و افزود: داشتن طراحی ورودی و خروجی و نظم در محله که موجب بالا رفتن امنیت و رفاه شود و ارائه خدمات اختصاصی مثل پاکبان برای تنظیف، جمع‌آوری پسماند، رسیدگی به فضای سبز و نگهبانی ۲۴ ساعته، استفاده از دوربین‌های مداربسته، درب هوشمند، اعلام حریق و کنترل دسترسی هوشمند و ارائه خدمات نظافت روزانه یا هفتگی برای واحدها یا فضاهای مشترک مثل لابی و راهروها هم یکی از ویژگی‌های این آپارتمان‌ها است. 

وی تأکید کرد: خدمات ستاره‌دار مثل خشک‌شویی، اتاق جلسات، اتاق بازی و نگه‌داری کودکان و ایجاد محل زندگی تأکید بر انسان‌محوری و ایجاد دیوارهای سبز و مبلمان شهری ویژه برای این منطقه و داشتن امکانات اختصاصی ورزشی، مختص ساکنان و امکانات دیگری که بتواند این مکان را جدای از محلات دیگر قرار دهد و به‌عنوان یک برند بسیار خوب برای ساکنان باشد با این راهکارهای عملی می‌توان ارزش افزوده بیش‌تری را برای این منطقه و کسانی‌که در آن‌جا ساکن هستند ایجاد کرد.

افزایش طرح بازآفرینی ابهر به ۵۱۵ هکتار

عباس‌رضا حیدری، شهردار ابهر در گفتگو با خبرنگار موج‌رسا از ابلاغ طرح شناسایی محدوده‌های ناکارآمد و محلات هدف بازآفرینی شهر ابهر خبر داد و گفت: این طرح نسبت به طرح قبلی ۱۷۰ هکتار افزایش پیدا کرده است و در طرح قبلی، محلات هدف ۳۴۵ هکتار بود که در طرح جدید به ۵۱۵ هکتار رسیده است. 

وی همچنین به اعمال بسته مشوق‌های ملی و بومی در این طرح اشاره کرد و یادآور شد: افزایش طبقات و کسر پارکینگ نیز در مشوق‌های بومی و ملی لحاظ شده است.

شهردار ابهر اظهار داشت: از شهروندان درخواست داریم تا برای کسب اطلاعات بیش‌تر به واحد شهرسازی شهرداری ابهر مراجعه کنند، شهرداری ابهر طی یک سال اخیر به جدیت کار خود را آغاز کرده است.

وی با بیان اینکه برای این طرح مشاور انتخاب شده و مراحل استانی و شهرستانی را طی کرده است، تصریح کرد: امیدوار هستیم با حمایت مسئولان، شاهد اجرایی شدن طرح مذکور در راستای توسعه و آبادانی شهر باشیم. 

حیدری همچنین به وجود بافت فرسوده در مرکز شهر ابهر و مناطق حسین‌آباد و شریف‌آباد اشاره کرد و یادآور شد: این بافت‌ها مشکلات خاص خود را دارند و مخروبه‌های موجود در این مناطق می‌توانند در آینده مشکل‌ساز شوند.

 وی تأکید کرد: انتخاب مشاور سال گذشته انجام شده تا برای بازآفرینی شهر برنامه‌ریزی شود و اهداف دولت و شهرداری محقق شود.

کاهش خسارات با نوسازی بافت فرسوده

سعید بهاوری، عضو شورای شهر ابهر، در گفتگو با خبرنگار موج‌رسا به اهمیت نوسازی بافت فرسوده در کاهش خسارات ناشی از حوادث طبیعی مانند زلزله و سیل اشاره کرد.

وی بیان داشت: سالانه حوادث طبیعی متعددی در کشور رخ می‌دهد که منجر به تلفات و خسارات زیادی می‌شود. 

عضو شورای شهر ابهر با بیان اینکه برای کاهش این خسارات، طرح بازآفرینی با همکاری شهرداری و شورای اسلامی شهر ابهر تهیه شده است، افزود: در این طرح، منازل قدیمی و محدوده‌های آن‌ها شناسایی شده و منازلی که در حریم رودخانه و جاده‌ها قرار دارند نیز مشخص شده‌اند.

وی با اشاره به تلاش‌های شورا و شهرداری ابهر، گفت: این طرح طی پنج ماه تهیه و در استان تصویب شده و اکنون برای اجرا به شهرداری ابلاغ شده است.

بهاوری افزود: برای عملیاتی شدن این طرح، بسته‌های تشویقی تعیین شده است. به‌عنوان مثال، منازلی که در محدوده بافت فرسوده قرار دارند، در صورت اقدام به نوسازی، می‌توانند از تراکم تشویقی بهره‌مند شوند، به طوری‌که اگر دو خانه با هم ادغام و تبدیل به یک آپارتمان شوند، یک تا دو طبقه تشویقی دریافت خواهند کرد.

وی همچنین به تخفیف در عوارض نوسازی به عنوان یکی دیگر از بسته‌های تشویقی اشاره کرد و یادآور شد: این اقدامات برای تشویق مردم به نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته شده است.

عضو شورای شهر ابهر خاطرنشان کرد: یکی از سیاست‌های شهرداری بهره‌گیری از نظرات مردم در راستای بازآفرینی است و این نظرات در بودجه و سند بازآفرینی مورد توجه قرار خواهد گرفت.

وی توضیح داد: پروسه زمانی پروژه‌ها به سه دسته کوتاه‌مدت (یک ساله)، میان‌مدت (سه ساله) و بلندمدت (پنج ساله) تقسیم‌بندی شده است و مشکل بافت فرسوده یک معضل دیرینه است که نیازمند توجه جدی است.

بازآفرینی بافت فرسوده تنها یک پروژه کالبدی نیست، بلکه یک استراتژی توسعه اقتصادی است که با فعال‌سازی ظرفیت‌های نهفته شهرها، می‌تواند به رشد پایدار شهری بی‌انجامد. موفقیت این طرح‌ها نیازمند همکاری بین دولت، بخش خصوصی و مردم است تا همزمان با حفظ هویت تاریخی، چرخه اقتصاد شهری را نیز متحول کند.