دلایل افزایش افسارگسیخته قیمت زمین و مسکن در زنجان/ انگشت اتهام به سوی دولت

به گزارش موج رسا; مسکن، یکی از مهمترین نیازهای جوامع بوده و تامین آن، دغدغه بسیاری از مردم است و به عنوان ملجا و پناهگاه دائمی به شمار می‌رود. قیمت زمین و مسکن، تحت تاثیر عوامل مختلف اقتصادی و فرهنگی بوده و البته سیاست‌های دولت‌ها نیز در کنترل نرخ تورم آن موثر است.

چند سالی است که قیمت زمین و مسکن در کل کشور و به‌ویژه استان زنجان سیر صعودی داشته و در سال گذشته و امسال به اوج خود رسیده است. زمین که به گفته کارشناسان، دوسوم قیمت مسکن را در بر می‌گیرد از سال 96 به بعد با افزایش سه تا چهار برابری مواجه شده و امروز شرایط به‌گونه‌ای است که فروشندگان، قیمت زمین و مسکن را به صورت به‌روز در دفاتر معاملات و حتی آگهی‌های معاملاتی مانند دیوار و شیپور، ثبت می‌کنند. در برابر افزایش قیمت زمین، قیمت مسکن نیز تحت تاثیر آن قرار گرفته و سر به فلک کشیده است یعنی قیمت‌ها روزبه‌روز در حال افزایش بوده و سیر صعودی دارد که چنین شرایطی، قدرت خرید در بین مردم را کاهش داده است.

دولت به عنوان نهاد حاکمیتی و وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن نیز از سال 92 اقدام خاصی برای کنترل قیمت و تسهیل امور برای خانه‌دار شدن مستاجران انجام نداد و این موضوعی بود که حتی رئیس‌جمهوری نیز چندی پیش به آن اعتراف کرد و از عقب‌ماندگی در حوزه مسکن، سخن گفت اما طرح اقدام ملی مسکن که در واقع همان ادامه مسکن مهر است از سال گذشته در دستور کار دولت قرار گرفت تا به کنترل قیمت زمین و مسکن کمک کند و بارها از سوی مسئولان مختلف گفته شد که اجرای این طرح، قیمت زمین و مسکن را کاهش خواهد داد اما باید دید وعده دولت در طرح اقدام ملی مسکن به سرنوشت دیگر وعده‌ها دچار خواهد شد یا اینکه متقاضیان می‌توانند به خانه دار شدن در زمان تعیین شده امیدار باشند، البته به گفته برخی کارشناسان و مسئولان طرح اقدام ملی مسکن پاسخگوی نیاز کشور در حوزه مسکن نخواهد بود.

مسعود بیات‌منش، مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان در اواخر سال گذشته گفته بود که طرح اقدام ملی به تقاضای مسکن، پاسخ خواهد داد و افزایش قیمت زمین، تنها به دلیل تقاضای مسکن نیست و بعد از آغاز مراحل واریز طرح اقدام ملی این افزایش‌ها فروکش خواهد کرد.

وی با تاکید بر اینکه قیمت زمین و مسکن به طور قطع، کاهش خواهد یافت، تاکید کرده بود که این کاهش قیمت، شدید بوده و به یک رکود نیز وارد خواهد شد.

بیات‌منش اظهار کرد که قیمت زمین و مسکن بعد از عید نوروز، کاهش چشمگیری خواهد داشت و با آغاز سال جدید (یعنی سال 99) بخشی از حجم نقدینگی به جاهای دیگر از جمله بخش کشاورزی خواهد رفت.

وی با تاکید بر لزوم برخورد با دلال‌بازی‌ها در بازار مسکن تصریح کرد: بعد از عید با رکود بازار مسکن، قیمت‌ها نیز روند کاهشی به خود خواهد گرفت.

اظهارات مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان شاید در مردم و به‌ویژه مستاجران ایجاد امیدواری می‌کرد اما به‌رغم اجرای فرآیندهای طرح اقدام ملی مسکن از قبیل تایید ثبت‌نام‌کنندگان، تشکیل پرونده، مشخص شدن پروژه‌ها و حتی واریزی مرحله اول نه تنها کاهشی در قیمت زمین و مسکن مشاهده نشده بلکه قیمت‌ها حتی به صورت کاذب هم که باشد روند افزایشی به خود گرفته و هم‌اکنون که در نیمه سال 99 قرار داریم، قیمت زمین و مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته بیش از 2 برابر رشد یافته است!

** زنجان در رتبه هشتم گرانی زمین و مسکن!

معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان نیز در خردادماه امسال طی گفت‌وگویی با موج رسا گفته بود: اداره کل راه و شهرسازی، قدرت و قوه اجرایی برای ورود به گرانی یا ارزانی اجاره‌بها نداشته و قانون به این اداره کل این اختیار را نداده است.

سعید شاهین‌فر اظهار داشت: در زمینه گرانی مسکن و زمین در استان زنجان، بررسی‌های لازم انجام شده و بر خلاف دیدگاه موجود در جامعه و بر اساس آمار مرکز آمار کشور، زنجان جزو استان‌های صدر جدول در زمینه گرانی نیست.

وی افزود: بر اساس اطلاعات به دست آمده، زنجان در رتبه هشتم گرانی زمین و مسکن در کشور قرار دارد.

این مسئول خاطرنشان کرد: همه بنگاه‌های مسکن، زیر نظر اتحادیه اصناف بوده و ستاد تنظیم بازار نیز وظیفه دارد قیمت‌ها را بررسی کند که این ستاد، زیر نظر اداره کل صنعت، معدن و تجارت استان زنجان است و اداره کل راه و شهرسازی از نظر آمار و اطلاعات کلی، رصدهای لازم را انجام می‌دهد اما اینکه قدرت اجرایی داشته باشیم اینگونه نیست و وظیفه اصلی اداره کل راه و شهرسازی، تولید و سیاستگذاری در زمینه مسکن است و در موضوع قیمت‌گذاری، دخالتی ندارد.

شاهین‌فر، عدم ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا را یکی از دلایل گرانی اجاره‌بها عنوان کرد و افزود: متاسفانه هر چه مسکن عرضه می‌کنیم قیمت‌‌ها بالانس نمی‌شود که باید دلایل آن بررسی شود.

برای بررسی علت گرانی زمین و مسکن از ابعاد مختلف به سراغ افرادی از بخش‌های مختلف دولتی و غیردولتی رفتیم.

** کاهش ارزش پول ملی و عرضه قطره‌چکانی مواد اولیه، عامل گرانی مسکن است

مسعود شکوری، رئیس اتحادیه آهن‌فروشان زنجان گفت: چند سال اخیر که هیچ، قیمت آهن‌آلات از ابتدای سال جاری تاکنون بین 150 تا 200 درصد و حتی در برخی موارد بیش از 200 درصد نیز افزایش یافته که برای مثال؛ قیمت هر کیلوگرم میلگرد از 4700 تومان به 13 هزار تومان نیز رسید.

وی با بیان اینکه تمام افزایش قیمت‌ها وابسته به نرخ ارز است، اظهار داشت: قیمت جهانی فولاد و فلزات، تابع بازار جهانی بوده و قیمت بازار جهانی نیز برگرفته از قیمت ارز است.

شکوری با بیان اینکه قیمت جهانی هر تُن میلگرد، 100 دلار است، خاطرنشان کرد: این قیمت در تمام کشورها یکسان است اما افزایش 3 برابری قیمت آهن در ایران به دلیل افزایش نرخ ارز، رغبت مردم برای خرید را کاهش می‌دهد در حالی که همین قیمت در کشور عراق در همسایگی ایران نیز که به همان 100 دلار است.

وی افزود: در واقع افزایش 3 برابری قیمت در ایران یعنی کاهش ارزش پول ملی و به عبارت دیگر معادل اُفت 3 برابری قیمت در عراق است یعنی خریدار با مبلغی به ایران معادل همان مبلغی که در کشور خودش پرداخت خواهد کرد در ایران 3 برابر کشور خود می‌تواند خرید کند که این موضوع سبب می‌شود تا به جای خرید از کشور خود، رو به خرید از ایران بیاورند که ما از آن به عنوان صادرات، نام می‌بریم در حالی که صادرات نبوده بلکه غارت اموال مملکت است زیرا 3 برابر آنچه که در کشور خودش می‌خواهد بخرد را با همان قیمت از ایران می‌خرد.

شکوری تصریح کرد: همین امر سبب افزایش فوق‌العاده صادرات فولاد و آهن‌آلات طی 6 ماه اخیر بوده است.

رئیس اتحادیه آهن‌فروشان زنجان با بیان اینکه عمده مصرف آهن‌آلات در ساختمان و صنعت است، گفت: تاثیر عمده در افزایش قیمت ساختمان، ناشی از قیمت میلگرد و آهن‌آلات است.

وی اظهار داشت: در واقع 2 عامل کاهش ارزش پول ملی و عرضه قطره‌چکانی مواد اولیه در افزایش قیمت مسکن، تاثیر دارد که عامل اصلی عرضه مواد اولیه نیز دولت است زیرا دولت، مواد اولیه بخش فولاد را به صورت مهندسی‌شده به بازار عرضه می‌کند و عرضه کم نیز قیمت‌ها را بالا می‌برد در حالی که اگر مواد اولیه به اندازه کافی توزیع شود، قیمت‌ها نیز افزایش نمی‌یابد و عرضه و تقاضا همخوانی پیدا می‌کنند.

شکوری، مشکل اساسی صنف آهن‌فروشان را گرانی اعلام کرد و افزود: همکاران ما تمایلی به گرانی ندارند اما افزایش قیمت‌ها سبب کاهش و از بین رفتن سرمایه می‌شود زیرا واحدی که در گذشته با 100 میلیون تومان مدیریت می‌شد امروز با یک میلیارد تومان نیز امکان مدیریت ندارد.

وی با بیان اینکه در 6 ماه اخیر، گرانی‌ها بیش از حد بوده است، خاطرنشان کرد: بیماری کرونا گرانی‌ها را پوشش داده و مردم سرگرم آن شده‌اند.

** دلالی و واسطه‌گری، دلیل اصلی گرانی مسکن است

رسول ارشدی، رئیس اتحادیه مصالح‌فروشان زنجان نیز به موج رسا گفت: قیمت مصالح ساختمانی، تاثیر آنچنانی در افزایش قیمت مسکن ندارد زیرا نرخ مصالح و کالاهای ساختمانی به صورت مصوب بوده و با 10 درصد سود به فروش می‌رسد و به دلیل رقابتی بودن بازار، بعضی همکاران حتی با کمتر از 10 درصد سود می‌فروشند.

وی تاکید کرد: دلیل گرانی مسکن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیست بلکه سوء مدیریتی است که سبب مهاجرت روستاییان و خرید و یا ساخت مسکن در شهر شد و امروز درآمد آن‌ها در شهر و معیشت و خوراکشان در روستاها است.

ارشدی با بیان اینکه اکثر صاحبان املاک در شهرک‌های اقماری، اهل شهر نیستند، اظهار داشت: تمام این‌ها از حاشیه شهرها آمده و ظرفیت شهر زنجان را تکمیل کرده‌اند که سبب گرانی شده و در واقع مثل این است که یک فلاسک آب را به یک لیوان بریزی که مسلّماً سرریز می‌شود!

رئیس اتحادیه مصالح‌فروشان زنجان با اشاره به افزایش نرخ تورم و نرخ دستمزد کارگران، گفت: بازار به دلیل شیوع بیماری کرونا مدت کوتاهی تعطیل شد اما با شروع مجدد بازار، متاسفانه قیمت برخی حبوبات 2 برابر شد در حالی که جنس جدیدی (محصول تازه امسال) به بازار نیامده بود که قیمت آن افزایش یابد و همان موجودی قبلی بود.

وی اظهار داشت: گرانی کالا در بخش‌های دیگر بوده و مصالح ساختمانی نه تنها گران نشده بلکه قیمت آن مصوب و افزایش آن نیز معقول است.

ارشدی، مشکل اصلی در افزایش قیمت زمین و مسکن را واسطه‌گری و دلالی خواند و خاطرنشان کرد: تا مادامی که دلالی و واسطه‌گری در این مملکت وجود داشته باشد، طرفین معامله را تشویق به خرید و فروش کرده و از این طریق، نقدینگی را از دست مردم خواهند گرفت و تا زمانی که دلالی از بین نرود، مشکلات حل نخواهد شد.

وی با بیان اینکه هر خانواده‌ای به یک چهاردیواری به عنوان پناهگاه، نیاز دارد و دولت طبق قانون، متولی این امر است، گفت: چطور می‌شود شخصی مستاجر باشد و شخص دیگر چندین قطعه زمین یا مسکن داشته باشد در حالی که اگر قوانین، درست اجرا شوند نباید اینطور می‌شد و قانون، یقه واسطه‌گر را می‌گرفت.

رئیس اتحادیه مصالح‌فروشان زنجان گفت: متاسفانه شرایط به‌گونه‌ای شده که هرکس امروز ملک خود را بفروشد فردا نمی‌تواند همان یا معادل آن را بخرد و این شرایط در بازار خودرو نیز به وجود آمده است.

** در صورت تولید مسکن توسط دولت، قیمت‌ها پایین می‌آید

ابوالفضل طاهری، رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان نیز به موج رسا گفته است: افزایش قیمت زمین و مسکن تنها مربوط به زنجان نبوده و در کل کشور اینطور است.

وی اظهار داشت: اولین علت این است که نقدینگی در مقطعی افزایش یافت و در ادامه، افزایش قیمت مصالح و دستمزدها نیز به قمیت مسکن، تاثیر گذاشت.

طاهری خاطرنشان کرد: 2 سال قبل، هر مترمربع زیربنا با 500 هزار تومان ساخته می‌شد اما امروز با 3 میلیون و 500 هزار تومان ساخته می‌شود و گرانی مسکن به تبع گرانی سایر موارد است.

وی با بیان اینکه دولت در سال‌های گذشته، اقدامی در تولید مسکن نکرد، گفت: مسکن طی این سال‌ها فقط توسط بخش خصوصی، تولید شده که در صورت تولید مسکن از سوی دولت، عرضه و تقاضا همخوانی پیدا می‌کرد و قیمت‌ها به این اندازه افزایش نمی‌یافت.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان افزود: اکثر معامله‌گران، قیمت به‌روز به خریداران می‌گویند و قیمت‌ها هفتگی تغییر می‌یابد اما کم‌کم شاهد رکود در این زمینه خواهیم بود.

وی اظهار داشت: طبق قانون، تمام معاملات باید در سیستم ثبت شده و قرارداد چاپی با کد رهگیری تهیه شود و قرادادهای دستی مورد قبول نیست.

طاهری با اشاره به فعالیت حدود 1000 مشاور املاک مجاز در شهرستان زنجان، خاطرنشان کرد: بازرسی روزانه از مشاوران املاک صورت می‌گیرد و تمام تلاش بر این است تا مشاور املاک بدون مجوز و پروانه کسب وجود نداشته باشد و در صورت مشاهده، پلمب می‌شوند.

وی افزود: دلالی هم در گرانی مسکن، بی‌تاثیر نیست اما قیمت مسکن از سال 92 تا 96 سیر نزولی داشت که اگر دلال می‌توانست صددرصد در این بازه، تکانی به بازار می‌داد پس همه چیز در دست دلال نیست و آن‌ها هم موج‌سواری می‌کنند.

طاهری یادآور شد: بیشتر گرانی‌ها از سال 96 آغاز شد و در سال 98 به اوج خود رسید.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان در خصوص طرح اقدام ملی مسکن گفت: این طرح در صورتی که واقعاً عملی شود در قیمت مزین و مسکن تاثیر می‌گذارد زیرا سیر نزولی قیمت مسکن در سال‌های گذشته به دلیل اجرای طرح مسکن مهر بود.

** لزوم ساماندهی تعاونی‌های مسکن و گسترش شرکت‌های تسهیلگر

دکتر مهران فرامرزی، عضو هیات علمی گروه شهرسازی دانشگاه آزاد اسلامی واحد زنجان در گفت‌وگو با خبرنگار موج رسا در خصوص گرانی زمین و مسکن گفت: کنترل  قیمت مسکن در کوتاه و درازمدت می‌تواند با تاثیرگذاری 2 عامل عمده در بستر شرایط اقتصادی کشورمان تحقق یابد.

وی اظهار داشت: راهکار اول، ساماندهی تعاونی‌های مسکن سراسر کشور جهت تولید مسکن و ایفای نقش نظارتی - راهبری وزارت‌های تعاون، کار و رفاه اجتماعی و راه و شهرسازی و کانالیزه کردن معاملات و واگذاری‌ها با نرخ مصوب تعاونی‌ها، تعیین نرخ افزایش قیمت منطقی سالانه به علت عرضه زمین ارزان قیمت، مصالح سهمیه‌ای به تعاونی‌ها و نظارت مستمر واگذاری‌ها و معاملات درون تعاونی‌ها است.

وی خاطرنشان کرد: حدود دوسوم قیمت تمام‌شده مسکن، متعلق به قیمت زمین است.

فرامرزی افزود: راهکار دوم، گسترس شرکت‌های تسهیلگر و توسعه‌گر جهت تسهیل در تولید مسکن با همکاری پیمانکاران و سرمایه‌گذاران محلی است.

وی تصریح کرد: این رویکرد در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، موفق بوده است به‌گونه‌ای که مشاوران املاک نیز به طور غیرمستقیم تحت نظارت بوده و این مکانیزم سبب نرخ تورم منطقی سالانه کمتر از ۵ درصد در حوزه مسکن می‌شود.

عضو هیات علمی گروه شهرسازی دانشگاه آزاد اسلامی واحد زنجان گفت: افزایش تعداد واحدهای صنفی مشاوران املاک از ۱۰۰ هزار به بیش از ۵۰۰ هزار واحد در ۶ سال اخیر، موید این مساله است که سوداگری در بخش اراضی و مسکن، افزایش یافته و این حوزه کاملاً بدون برنامه، رها شده است.

وی اظهار داشت: با همه این اوصاف، نقش دولت، تصدی‌گری مستقیم و تولیدکننده مسکن نخواهد بود بلکه نقش دولت، عرضه زمین یا کمک به عرضه ارزان‌قیمت زمین و مصالح و نظارت - راهبری خواهد بود.

فرامرزی خاطرنشان کرد: شاید بتوان به جرات گفت که با اجرای صحیح عوامل مذکور، نرخ رشد قیمت مسکن در ۲۰۰ سال آینده همانی می‌شد که در 3 سال اخیر اتفاق افتاد!

عضو هیات علمی گروه شهرسازی دانشگاه آزاد اسلامی واحد زنجان با بیان اینکه متاسفانه پتانسیل تعاونی‌ها مغفول مانده است، گفت: اگر نظارت درستی صورت می‌گرفت، تعاونی‌ها می‌توانستند تولید مطلوبی در حوزه مسکن داشته باشند اما افزایش پرشمار مشاوران املاک در سال‌های اخیر و عدم حمایت و نظارت بر تعاونی‌ها نشان می‌دهد که برنامه‌ریزی مناسبی در زمینه مسکن نداشته‌ایم.

وی اظهار داشت: دولت قبلی، تعاونی‌ها را پرورش داده بود اما دولت فعلی برعکس و بدون برنامه، عمل کرد که متاسفانه ضربه به مردم وارد شد در حالی که تعاونی‌ها ابزار مناسبی برای تولید مسکن و کنترل تورم بودند.

فرامرزی خاطرنشان کرد: مورد بعدی این است که پیچ و خم و فرآیند اداری نیز برای سرمایه‌گذاران و پیمانکارانی که می‌خواهند مسکن را با نرخ دولت، تولید و به مردم ارائه دهند تسهیل نمی‌شود.

وی افزود: حمایت از تعاونی‌ها و بخش خصوصی، به‌کارگیری شرکت‌های تسهیلگر و کوتاه کردن فرآیندهای اداری، راهکار کنترل نرخ تورم در بخش مسکن است.

** متولی تعیین قیمت مسکن، ستاد کارگروه تنظیم بازار است

سعید شاهین‌فر، معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان معتقد است: قیمت زمین و مسکن و علت گرانی آن در کارگروه تنطیم بازار، بررسی می‌شود که متولی این کارگروه، سازمان صنعت، معدن و تجارت است.

وی اظهار داشت: ادارات کل تعاون، کار و رفاه اجتماعی و راه و شهرسازی هم عضو این کارگروه هستند که تعاونی‌ها زیر نظر اداره کل تعاون، فعالیت می‌کنند و نقش اداره کل راه و شهرسازی نیز تولید مسکن است که هم‌اکنون طرح اقدام ملی را اجرا می‌کند.

شاهین‌فر خاطرنشان کرد: گرانی مسکن، موضوع کارشناسی و چند بُعدی است و فقط متوجه راه و شهرسازی نیست.

معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان گفت: هر یک از دستگاه‌ها در تنظیم بازار مسکن، وظیفه‌ای را بر عهده دارند که برای مثال؛ سازمان صنعت، معدن و تجارت صمت متولی پیگیری از طریق اتحادیه‌ها و بنگاه‌ها مبنی بر ممنوعیت خرید و فروش فیش زمین‌های غیرمحدوده است که در صورت مشاهده، برخورد قانونی می‌شود.

وی با بیان اینکه تعیین قیمت‌ها توسط سازمان صمت صورت می‌گیرد، اظهار داشت: قرار شده که مناطق مختلف شهر، ناحیه‌بندی و قیمت‌گذاری شود ضمن اینکه شهرداری نیز متولی شناسایی زمین‌های خالی است.

شاهین‌فر خاطرنشان کرد: وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز سامانه مستغلات و املاک را راه‌اندازی کرده تا برای افرادی که بیش از 3 واحد مسکونی دارند، مالیات بیشتری وضع شود.

معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان تصریح کرد: تمام این اقدامات و برنامه‌ریزی‌ها برای این است که افراد، چندین زمین و ساختمان نداشته باشند، جلوی تبانی‌ها گرفته شود، مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی تبدیل شود و قیمت‌ها نیز کاهش یابد.

وی گفت: طبق قانون حمایت و ساماندهی تولید مسکن مصوب سال 1386 مهمترین و تاثیرگذارترین سیاستگذاری وزارت راه و شهرسازی، تولید مسکن است.

شاهین‌فر افزود: بر این اساس طرح اقدام ملی مسکن همزمان با سراسر کشور در استان زنجان نیز اجرا می‌شود که در مرحله اول 9 هزار و در مرحله دوم 16 هزار نفر ثبت‌نام کرده بودند که شرایط 5 هزار متقاضی در مرحله اول، تایید شده و بررسی شرایط ثبت‌نامی‌های مرحله دوم نیز در جریان است.

وی تاکید کرد: به طور قطع، اجرای این طرح در کنترل تورم و قیمت زمین و مسکن تاثیر می‌گذارد.

با توجه به مطالبی که بیان شد به نظر می‌رسد دولت، نقش مهمی در کاهش قیمت‌ها می‌توانست داشته باشد و شاید نوعی رها کردن سبب افسارگسیختگی در تورم زمین و مسکن شده که انتظار می‌رود متولیان امر با در نظر گرفتن شرایط جامعه و نگاه اساسی به مسکن به عنوان مهمترین نیاز جامعه، اقدامات حمایتی در راستای کنترل قیمت آن داشته باشند. // آ