دست سوداگران بازار مسکن همچنان باز است

به گزارش موج رسا; بعد از گذشت چند سال از دوره رکود بر بازار مسکن و توقف طرح های تولید مسکن در کشور در نهایت اسلامی وزیر مسکن راه و شهرسازی از طرح اقدام ملی پرده برداشت.

دولت قرار است در قالب طرح اقدام ملی 400 هزار واحد مسکونی بسازد. در این راستا بنا به گفته های مازیار حسینی معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی قرار است، نیمی از واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی به شیوه مشارکتی با انبوه‌ساز ساخته شود.

مازیار حسینی در بیان جزئیات تولید مسکن به شیوۀ مشارکت می گوید: بحث، بحث مشارکت است، زمین را دولت می آورد و سرمایه را بخش خصوصی و قرارداد طبق سهم مشارکت دو طرف بسته می شود.

از طرف دیگر در طرح معرفی شده دولت در زمینه تولید انبوه مسکن که تام فاز (تأمین مسکن به‌روش فروش اقساطی) نام دارد، مقرر شد دولت از سیاست اعطای زمین اقساطی استفاده کند. در این خصوص عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ضمن بیان نحوه انجام طرح تام فاز گفت: «مکانیزم طراحی شده در طرح تام‌ فاز به نحویست که افرادی که قدرت پرداخت پول ساخت را دارند اما از پرداخت هزینه زمین ناتوانند، هزینه ساخت را یکجا در ابتدای پروژه، به حساب مسدودی در بانک عامل واریز کنند. سپس پیمانکار وارد ساخت و ساز شود. پس از تکمیل پروژه با تحویل واحد مسکونی به متقاضی واجد شرایط، سهم زمین هم که سهم دولت است، در فروش اقساطی ۱۰ ساله از سوی خریدار بازپرداخت می شود.»

مسکنی که نرخ نهایی آن را انبوه ساز تعیین می‌کند

بازار مسکن در حال حاضر دچار افزایش غیر متعارف قیمت شده است. باتوجه به نیاز به تولید واحد مسکونی، هرگونه تولید انبوه مسکن باید زمینه کاهش قیمت واحدمسکونی را در پی داشته باشد؛ اما حقیقت بازار مسکن تا کنون به این شکل بوده است که ساخت مسکن به شیوۀ مشارکت با انبوه‌ساز نه تنها توان کاهش قیمت بازار مسکن را ندارد، بلکه مقدمات افزایش قیمت از طریق سوداگری را به وجود می‌آورد.

در همین خصوص، مجید کیانپور، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز ضمن بیان اینکه طرح‌های تولید انبوه مسکن، باید به نحوی مدیریت شود تا واحد مسکونی با قیمت مناسب به دست مصرف کننده نهایی برسد، گفت: در مسکن مشارکتی نحوه قیمت‌گذاری در بهترین حالت بر مبنای قیمت روز و قیمتی است که انبوه‌ساز تعیین می‌کند. درنتیجه مسکن با قیمت مناسب در اختیار متقاضی قرار نخواهد گرفت.

مالک نشدن انبوه‌ساز، عامل کاهش قیمت/ دست سوداگران بازار مسکن همچنان باز است

نحوه قیمت گذاری واحدهای مسکونی که مالکیت آن در اختیار انبوه ساز است، با توجه به شرایط بازار تعیین می‌شود. در حقیقت انبوه‌سازان در بهترین حالت واحدهای مسکونی خود را به قیمت بازار می‌فروشند و حاضر نخواهند شد قیمت را کاهش دهند.

در شرایطی که جای خالی مالیات‌های تنظیمی مانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی حس می‌شود؛ ممکن است، انبوه‌ساز در دوران رکود بازار، واحدهای خود را به بازار عرضه نکرده و در دوران افزایش قیمت، واحدهای خود را به فروش برساند. همچنین با توجه به اینکه مالکیت حدود 75 درصد از واحدها در اختیار انبوه‌ساز است، این احتمال وجود دارد که مالک، با قیمت سازی و معاملات سوری قیمت مسکن را بالا برده و در این فضا دست به سوداگری بزند.

این در حالیست که در طرح‌هایی مشابه تام فاز، به واسطه اینکه انبوه‌ساز صرفاً وظیفه ساخت پروژه را بر عهده داشته و تنها پیمانکار است، فرصت سوداگری از سازنده گرفته می‌شود. در نتیجه وزارت راه و شهرسازی باید در طرح اقدام ملی، تام فاز را جایگزین طرح های نامناسبی نظیر مسکن مشارکتی کند.

مسکن ویژه، تجربه موفقی برای تام فاز

بر اساس بررسی ها و اعتقاد کارشناسان، طرح تام فاز به واسطه مالک نبودن انبوه‌ساز بر واحدهای مسکونی، مناسب تولید انبوه مسکن است؛ چرا که در سال‌ های گذشته، پروژه موفق مسکن ویژه تهرانسر به همین شیوه ساخت شده است.

با این تفاوت که در مسکن ویژه هزینه ساخت به صورت قسطی از خریدار دریافت می‌شد؛ در حالیکه در تام فاز هزینه ساخت یک جا از متقاضی گرفته می‌شود. در مسکن ویژه تهرانسر پس از دریافت قسطی هزینه ساخت و تکمیل پروژه، مصرف کننده نهایی در واحد مسکونی خود ساکن می‌شود. پس از سکونت نیز نسبت به پرداخت هزینه زمین در اقساط بلند مدت اقدام می‌ورزد.

منبع : راه دانا